안녕하세요, BSN 빌사남입니다.
오늘은 직접 현장을 다녀온 성수동 연무장길 일대 핵심 건물 네 곳을 정리해드립니다.
노스페이스 건물부터 블루엘리펀트, 자연도 소금빵 건물까지 — 연무장길의 현재 시세와 투자 포인트를 순서대로 짚어드립니다.
왜 연무장길인가
연무장길은 단순한 카페 골목이 아닙니다.
월세 기준 평당 임대료가 250만 원을 넘기 시작했고, 거래 평당가도 빠른 속도로 올라왔습니다.
입지 좋은 물건에는 임차인이 줄을 서는 구조입니다. 이 일대 건물들의 실거래와 현황을 순서대로 살펴봅니다.
사례 요약
| 노스페이스 건물 | 117억 | 평당 250만원 | 10% | 2025년 |
| 가조쿠 건물 | 약 150억 | — | — | 2025년 초 |
| 블루엘리펀트 | — | 월세 약 4억 | — | 현재 |
| 자연도 소금빵 건물 | 112억 | 월세 약 천만원 | 약 1% | 2024년 |
노스페이스 건물 — 117억, 연수익률 10%
연무장길의 새로운 지평을 열었다고 평가받는 물건입니다.
- 대지면적 39평 / 건물면적 39평
- 당시 평당 3억 최초 달성
- 39평 기준 월세 1억 최초 달성, 평당 임대료 250만원
- 2025년 117억 거래 완료
연수익률이 10%에 달한다는 점이 핵심입니다.
10년 보유 시 매입가를 온전히 회수할 수 있는 구조입니다. 매도인은 전체 책임 명도 조건으로 가격을 올려 매도했고, 매수인은 용감하게 배팅해 결과적으로 연무장길에서 가장 화제가 된 거래가 됐습니다.
가조쿠 건물 — 약 150억
현존하는 연무장길에서 가장 높은 평당가로 거래된 물건입니다.
- 대지 33평, 평당가 약 4억 5천만원
- 총 거래가 약 150억
- 1층 상가 + 2·3층 주택 구조
투자 판단 시 주의할 점이 있습니다. 현 상태 그대로 매입하면 2·3층 주택 부분에 대해 주택 중과세가 적용됩니다.
이를 감안하면 실질 평당가는 4억 5천이 아니라 5억 초반 수준으로 올라갑니다.
처음 거래 소문이 돌았을 때 시장에서 의구심이 있었던 이유이기도 합니다.
그러나 전체 명도 후 새로 임대를 맞출 경우, 이 골목의 임차 수요를 감안하면 월세 1억 이상도 충분히 가능한 자리입니다.
연무장길 현재 호가가 평당 6~7억 수준임을 감안하면, 상방으로 평당 10억에 근접하는 시나리오도 배제하기 어렵습니다.
좀 더 지켜봐야 할 물건입니다.
블루엘리펀트 — 대지 445평, 월세 약 4억
저희 팀이 직접 현장에서 확인한 물건입니다.
- 대지 면적 445평 — 성수 황금라인에서 이례적인 규모
- 건물주: 명동 네이처리퍼블릭 건물주 동일 인물
- 월세 약 4억 (오피셜 수치는 아님)
건물주는 IMF 당시 명동 건물을 매입한 이력이 있고, 이 건물은 20년가량 묵혀두다가 현재 임대를 맞춘 케이스입니다.
블루엘리펀트가 트래픽이 가장 집중되는 자리를 선점해 웃돈을 주고 들어왔다는 점,
그리고 건물 앞에 벤치와 분수대를 조성해 쉼 공간을 만든 것은 눈여겨볼 포인트입니다.
성수동에 휴식 공간이 절대적으로 부족한 상황에서, 자연스럽게 유동 인구를 모으는 구조를 직접 설계한 것입니다.
월 4억이라는 수치 자체보다, 이 자리에 그 금액을 내고 들어올 수 있는 브랜드가 있다는 사실이 연무장길 상권의 위상을 말해줍니다.
자연도 소금빵 건물 — 112억, 명도 불가 상태 매입
- 2024년 112억 거래, 당시 평당 2억 2천
- 자연도 소금빵 2023년 입점, 최장 2033년까지 임대차 유지 가능
- 현재 월세 약 천만원 수준, 수익률 약 1%
수익률만 놓고 보면 낮아 보이는 것이 사실입니다. 그러나 이 물건의 포인트는 위치에 있습니다.
바로 맞은편에 블루엘리펀트가 들어왔고, 이 길 자체가 연무장길의 메인 동선으로 자리잡았습니다.
전체 명도 시 임대 재계약 여지가 열리며, 옥외 광고판 수익이 보완 역할을 하고 있습니다.
명도가 안 되는 상태에서 매입한 것이 단점처럼 보였지만,
상권이 이 방향으로 성장했다는 것은 결과적으로 매수인에게 유리하게 작용하고 있습니다.
정리 — 연무장길, 지금 어디까지 왔나
연무장길의 평당 임대료는 이미 250만원을 넘겼고, 거래 평당가는 4억 5천에서 최고가를 기록했습니다.
임차인 줄이 서는 골목에서는 부르는 게 값이 되는 구조가 형성됩니다.
수익률이 10%에 달하는 물건이 나오는 동시에, 명도 불가 상태에서도 112억에 거래되는 시장입니다.
배팅의 근거는 결국 상권의 방향성에 있습니다.
저희 빌사남 중개법인은 성수동을 포함한 수익형 부동산 매입 관련 상담을 진행하고 있습니다.
관심 있으신 분은 언제든 문의 주세요.
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